9CaKrnKf9Sa city.huanqiu.comarticle成为楼宇产业化运营的引领者——专访山东圣创商业运营管理集团董事长王兴国/e3pmh1nv4/e3pmh21pv城市的发展和需求,推动了一幢幢高楼大厦拔地而起。初期,楼宇的大规模兴建,为城市形象提升做出了极大贡献,却为地方政府增添了苦恼,由于缺乏统一规划运营,虽然形象提升了,但实际上并未对当地经济起到带动作用,相反随着楼宇空置率的上升,反而给城市发展造成了负担。近年来,对于楼宇经济的关注骤然兴起,对于楼宇经济的价值大家越来越趋于认同。山东圣创商业运营管理集团有限公司立足济南,是一家专业的空间运营解决方案供应商,自成立起就专注于商业空间的升级改造和运营管理。经过十年的发展,山东圣创集团已经形成了“地产+服务+金融”的一体化运作模型,从资产管理的角度来进行空间运营的探索,为发展楼宇经济提供了一个典型案例。近日,记者就楼宇经济的发展问题专访了集团董事长王兴国。记者:楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它的发展方兴未艾,您能否介绍一下楼宇经济的发展现状? 王兴国:楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体,体现集约型、高密度特点的一种现代经济形态。这里所说的“楼宇”,一般指城市内占地面积较小,容积率较高、建筑面积较大并用于经营性的写字楼、商务楼和工业楼房。楼宇经济首先是楼宇,城市发展需要楼宇来提升城市形象。在这方面,北京、上海、深圳起步较早,上海的“亿元楼”特别多,尤其浦东。传统产业园区动辄投资几十个亿,可能还赶不上一栋楼产生的税收大,所以楼宇经济又有“立起来的产业园”“垂直印钞机”等妙喻。目前,地方政府对楼宇经济也都比较重视。在我看来,对于楼宇的经营,可以分成几个阶段:北京、上海、深圳这样的城市,楼宇经济早在20年前就开始起步,那时是无序发展,也就提供物业管理服务,没有对楼宇科学应用的管理,更没有产业规划,基本就是个办公场所。那个阶段,楼宇经济对城市发展起的作用很小。到了第二个阶段,地方政府开始重视城市形象,楼建得越来越高,建筑质量也更好,各种各样的5A甲级写字楼都出来了,但产业性规划还是少。楼宇对城市形象起到了提升作用,但也成为城市发展的负累,因为空置率在上升。近几年,随着楼宇运营的成熟和发展,地方政府开始对楼宇进行产业规划。目前,楼宇的空置率在降低,北京、上海空置率基本在10%以下,产值也越来越高。应该说,楼宇运营的几个阶段划分也代表了几个层级,代表了它在城市经济里占的比重越来越大,而且是对于城市建设者或者主导者来说,楼宇经济是属于投入小产出大的行业。记者:楼宇经济是现代服务业的一种表现形式,山东圣创是如何让楼宇实现更大价值的?王兴国:楼宇要实现更大价值,最主要的还是要把产业打造起来,在内部形成产业互动。在城市大兴楼宇的初期,之所以达不到经济带动作用,很大部分原因是缺乏对楼宇的准确定位和产业规划,导致企业无序入驻,没有形成聚合作用。近几年,随着楼宇经济的逐渐成熟,产业思维在楼宇运营中越来越显现价值。各地都在打造特色楼宇、亿元楼宇,其实就是在打造城市工业、楼宇产业园。产业思维的导入,让一幢幢楼宇内部形成一个个产业聚集区,同行或上下游关联企业实现同楼办公,再加之地方产业政策的扶持,让入驻企业增强了市场竞争力,实现了产业联动。比如我们集团专门打造的面向金融产业的“基金蜂巢”项目,专门面向华人华侨的“侨梦苑CC WORK国际创业中心”项目,还有高新区的一些创业孵化基地等等。我们给每一栋楼定一个主题,打造特色楼宇。我们说要把楼宇产业化,但楼本身不具有产业化能力。那谁有?客户有。读大学时,受罗伯特•清崎《穷爸爸,富爸爸》的启发,我对房地产增值产生了兴趣。但开始的时候,也就是想拿个房子,改造出租赚钱。这是以房子为中心,或者说以楼为中心。可是我越做越发现,楼里边的客户更有价值。楼本身的价值就那么些,但它里面的客户能产生额外价值。里面的一个企业,一年税收就能过亿。我们现在以客户为中心,更多地考虑客户,首先是客户怎么来我们这,来到我们这之后,我们怎么服务他,能让他更好地赚钱。他赚了钱,我们才能赚钱,政府才能获益,地方才能获益。这就需要我们以资本的思维去经营楼宇。一方面要把金融嫁接到所有产业楼宇里边,我们首先会把政府的引导基金引进来,然后引入一些社会资本,形成该产业的创投基金或者产业类基金。另一方面就是要把楼宇当作资本,资本就有升值的需求,这会让楼宇发生“裂变”。我们与开发商不同,楼盖起来之后就卖了。现在,我们以资本的思维来看,就需要全生命周期运营这个楼。楼交付给我们之后,第一个十年怎么用,第二个十年怎么用,去做全生命周期的规划,这样楼宇产生价值的延续性就很大。此外,我们还要从智慧思维去做楼宇运营,运用智能科技。以前管理楼宇很繁琐,跳闸了还得去送电,现在都不用,智能管理系统都能实现。现在,1到2万平的楼,只需要一个运营管理人员,以后可能一个人就能管一栋楼。记者:当前,楼宇经济发展势头迅猛。据我们了解,各地纷纷出台楼宇经济发展规划。您认为,当前楼宇经济的发展还面临着什么困难和挑战?王兴国:限制楼宇经济发展的有一个关键因素,就是金融资本。在国外,房地产信托投资基金(REITs)和其他一些相关基金比较多样化。在一些发达国家,排名前列的房地产企业大部分属于持有型企业,而国内的房地产企业全都是盖完之后就卖了。为什么?持有成本太高。开发商来钱的途径就是从银行贷款。在国外的话,一般会有这种长期基金,可能五年、十年甚至更长时间。企业盖完楼之后通过这种基金来持有,然后再去运营,这样楼宇经济才能发展得更好。目前,国内这些产业楼宇都是由政府来主导的,属于开发商盖好之后,政府买过来,或者租过来。政府出钱把产权拿下,然后运营楼宇。开发商就算想干,也不一定有能力去干。我觉得金融板块的缺失可能是限制国内产业楼宇运营的最主要方面。当然,近两三年来,国内也开始试点各种类型的房地产信托投资基金,证券化也开始做,我觉得这是挺好的现象,也是挺好的机会。记者:您认为楼宇经济的发展前景如何,山东圣创如何为自己的未来定位?王兴国:对标发达国家和地区,如果说他们达到十分的话,我们现在只做到了三分,还有很大提升空间。我们的体量比他们更大,需求量也会比他们更大。中央提出“大众创业,万众创新”以来,企业的注册量越来越多,对于楼宇的需求量越来越大,这是不可估量的发展空间。目前,在楼宇产业化运营这个行业,还没有全国性的知名品牌或者知名企业,这也是我们想抓住的一个契机。在国内做这种产业性地产的,像华夏幸福或张江高科,都是以园区性质的运营为主,这还是以地产的思维在运营。我们也跟这种产业园区运营商谈过,他们对这个东西都不感兴趣。因为他觉得运营的东西太累。真正想让一个楼宇产生价值,确实付出会比较多,比较辛苦,而产出肯定不如盖个楼卖了。我们也遇到过一些政府主导的主题楼宇招商,政府首先要找全国性的知名企业来运营,找了一圈没找着,最后又来找我们谈。因为那些大的产业园区运营商,看不上4万平一栋楼,一弄可能就是几十万平上百万平,而且人家要赚前期土地的钱,还要赚盖楼的钱,运营的钱有没有无所谓。但是像我们做楼宇运营的时候,就必须要考虑在他们眼里是“小钱”的那些地方。这就是我们要抓住的市场空间,我们有信心在这个领域里站稳脚跟,毕竟我们已经有十年的运营经验。我们会到别的地方复制这样的经验,因为我们在资源上、运营管理经验上,包括政策解读上都有自己的优势。现代服务业肯定在未来社会经济里占据主导地位,楼宇经济也势必成为城市之间竞争的主战场,我们也希望能成为楼宇产业化运营的引领者。1542964860000环球网版权作品,未经书面授权,严禁转载或镜像,违者将被追究法律责任。责编:陈全环球网154296486000011[]//himg2.huanqiucdn.cn/attachment2010/2018/1123/17/23/20181123052344306.jpg
城市的发展和需求,推动了一幢幢高楼大厦拔地而起。初期,楼宇的大规模兴建,为城市形象提升做出了极大贡献,却为地方政府增添了苦恼,由于缺乏统一规划运营,虽然形象提升了,但实际上并未对当地经济起到带动作用,相反随着楼宇空置率的上升,反而给城市发展造成了负担。近年来,对于楼宇经济的关注骤然兴起,对于楼宇经济的价值大家越来越趋于认同。山东圣创商业运营管理集团有限公司立足济南,是一家专业的空间运营解决方案供应商,自成立起就专注于商业空间的升级改造和运营管理。经过十年的发展,山东圣创集团已经形成了“地产+服务+金融”的一体化运作模型,从资产管理的角度来进行空间运营的探索,为发展楼宇经济提供了一个典型案例。近日,记者就楼宇经济的发展问题专访了集团董事长王兴国。记者:楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它的发展方兴未艾,您能否介绍一下楼宇经济的发展现状? 王兴国:楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体,体现集约型、高密度特点的一种现代经济形态。这里所说的“楼宇”,一般指城市内占地面积较小,容积率较高、建筑面积较大并用于经营性的写字楼、商务楼和工业楼房。楼宇经济首先是楼宇,城市发展需要楼宇来提升城市形象。在这方面,北京、上海、深圳起步较早,上海的“亿元楼”特别多,尤其浦东。传统产业园区动辄投资几十个亿,可能还赶不上一栋楼产生的税收大,所以楼宇经济又有“立起来的产业园”“垂直印钞机”等妙喻。目前,地方政府对楼宇经济也都比较重视。在我看来,对于楼宇的经营,可以分成几个阶段:北京、上海、深圳这样的城市,楼宇经济早在20年前就开始起步,那时是无序发展,也就提供物业管理服务,没有对楼宇科学应用的管理,更没有产业规划,基本就是个办公场所。那个阶段,楼宇经济对城市发展起的作用很小。到了第二个阶段,地方政府开始重视城市形象,楼建得越来越高,建筑质量也更好,各种各样的5A甲级写字楼都出来了,但产业性规划还是少。楼宇对城市形象起到了提升作用,但也成为城市发展的负累,因为空置率在上升。近几年,随着楼宇运营的成熟和发展,地方政府开始对楼宇进行产业规划。目前,楼宇的空置率在降低,北京、上海空置率基本在10%以下,产值也越来越高。应该说,楼宇运营的几个阶段划分也代表了几个层级,代表了它在城市经济里占的比重越来越大,而且是对于城市建设者或者主导者来说,楼宇经济是属于投入小产出大的行业。记者:楼宇经济是现代服务业的一种表现形式,山东圣创是如何让楼宇实现更大价值的?王兴国:楼宇要实现更大价值,最主要的还是要把产业打造起来,在内部形成产业互动。在城市大兴楼宇的初期,之所以达不到经济带动作用,很大部分原因是缺乏对楼宇的准确定位和产业规划,导致企业无序入驻,没有形成聚合作用。近几年,随着楼宇经济的逐渐成熟,产业思维在楼宇运营中越来越显现价值。各地都在打造特色楼宇、亿元楼宇,其实就是在打造城市工业、楼宇产业园。产业思维的导入,让一幢幢楼宇内部形成一个个产业聚集区,同行或上下游关联企业实现同楼办公,再加之地方产业政策的扶持,让入驻企业增强了市场竞争力,实现了产业联动。比如我们集团专门打造的面向金融产业的“基金蜂巢”项目,专门面向华人华侨的“侨梦苑CC WORK国际创业中心”项目,还有高新区的一些创业孵化基地等等。我们给每一栋楼定一个主题,打造特色楼宇。我们说要把楼宇产业化,但楼本身不具有产业化能力。那谁有?客户有。读大学时,受罗伯特•清崎《穷爸爸,富爸爸》的启发,我对房地产增值产生了兴趣。但开始的时候,也就是想拿个房子,改造出租赚钱。这是以房子为中心,或者说以楼为中心。可是我越做越发现,楼里边的客户更有价值。楼本身的价值就那么些,但它里面的客户能产生额外价值。里面的一个企业,一年税收就能过亿。我们现在以客户为中心,更多地考虑客户,首先是客户怎么来我们这,来到我们这之后,我们怎么服务他,能让他更好地赚钱。他赚了钱,我们才能赚钱,政府才能获益,地方才能获益。这就需要我们以资本的思维去经营楼宇。一方面要把金融嫁接到所有产业楼宇里边,我们首先会把政府的引导基金引进来,然后引入一些社会资本,形成该产业的创投基金或者产业类基金。另一方面就是要把楼宇当作资本,资本就有升值的需求,这会让楼宇发生“裂变”。我们与开发商不同,楼盖起来之后就卖了。现在,我们以资本的思维来看,就需要全生命周期运营这个楼。楼交付给我们之后,第一个十年怎么用,第二个十年怎么用,去做全生命周期的规划,这样楼宇产生价值的延续性就很大。此外,我们还要从智慧思维去做楼宇运营,运用智能科技。以前管理楼宇很繁琐,跳闸了还得去送电,现在都不用,智能管理系统都能实现。现在,1到2万平的楼,只需要一个运营管理人员,以后可能一个人就能管一栋楼。记者:当前,楼宇经济发展势头迅猛。据我们了解,各地纷纷出台楼宇经济发展规划。您认为,当前楼宇经济的发展还面临着什么困难和挑战?王兴国:限制楼宇经济发展的有一个关键因素,就是金融资本。在国外,房地产信托投资基金(REITs)和其他一些相关基金比较多样化。在一些发达国家,排名前列的房地产企业大部分属于持有型企业,而国内的房地产企业全都是盖完之后就卖了。为什么?持有成本太高。开发商来钱的途径就是从银行贷款。在国外的话,一般会有这种长期基金,可能五年、十年甚至更长时间。企业盖完楼之后通过这种基金来持有,然后再去运营,这样楼宇经济才能发展得更好。目前,国内这些产业楼宇都是由政府来主导的,属于开发商盖好之后,政府买过来,或者租过来。政府出钱把产权拿下,然后运营楼宇。开发商就算想干,也不一定有能力去干。我觉得金融板块的缺失可能是限制国内产业楼宇运营的最主要方面。当然,近两三年来,国内也开始试点各种类型的房地产信托投资基金,证券化也开始做,我觉得这是挺好的现象,也是挺好的机会。记者:您认为楼宇经济的发展前景如何,山东圣创如何为自己的未来定位?王兴国:对标发达国家和地区,如果说他们达到十分的话,我们现在只做到了三分,还有很大提升空间。我们的体量比他们更大,需求量也会比他们更大。中央提出“大众创业,万众创新”以来,企业的注册量越来越多,对于楼宇的需求量越来越大,这是不可估量的发展空间。目前,在楼宇产业化运营这个行业,还没有全国性的知名品牌或者知名企业,这也是我们想抓住的一个契机。在国内做这种产业性地产的,像华夏幸福或张江高科,都是以园区性质的运营为主,这还是以地产的思维在运营。我们也跟这种产业园区运营商谈过,他们对这个东西都不感兴趣。因为他觉得运营的东西太累。真正想让一个楼宇产生价值,确实付出会比较多,比较辛苦,而产出肯定不如盖个楼卖了。我们也遇到过一些政府主导的主题楼宇招商,政府首先要找全国性的知名企业来运营,找了一圈没找着,最后又来找我们谈。因为那些大的产业园区运营商,看不上4万平一栋楼,一弄可能就是几十万平上百万平,而且人家要赚前期土地的钱,还要赚盖楼的钱,运营的钱有没有无所谓。但是像我们做楼宇运营的时候,就必须要考虑在他们眼里是“小钱”的那些地方。这就是我们要抓住的市场空间,我们有信心在这个领域里站稳脚跟,毕竟我们已经有十年的运营经验。我们会到别的地方复制这样的经验,因为我们在资源上、运营管理经验上,包括政策解读上都有自己的优势。现代服务业肯定在未来社会经济里占据主导地位,楼宇经济也势必成为城市之间竞争的主战场,我们也希望能成为楼宇产业化运营的引领者。